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外籍投资人购买美国房地产需要了解什么?

     

  塞班工作签证小编给大家分享外籍投资人购买美国房地产需要了解什么?

  1. 外国买家通常不能购买合作公寓

  美国房地产的类型多样(点击查看美国住宅房屋类型概述),其中曼哈顿的住宅房构成主要是:约25%的共有公寓(Condos)、70%的合作公寓(Coops)以及5%的共有合作公寓(Condops)和连栋排屋(Townhouses)。购买合作公寓,通常要求要求买家的收入来自美国,而且资产在美国(至少大部分资产在美国)。这是由于合作公寓公司采取极端保守的做法。因为如果一旦产生纠纷,不论公司基于何种理由控告外国业主,一般都很难成功。即使赢得了诉讼,如果业主的资产位于千里之外的其他国家,判决也无法强制执行。因此,外国买家通常只能购买共有公寓、共有合作公寓(实行共有公寓规则的合作公寓)和连栋排屋。另一方面,合作公寓对房产的使用也有诸多限制,而买家对购买的共有公寓、共有合作公寓或排屋则相对拥有更多的权利。

  2. 外国买家可以轻松获得房贷

  很多朋友都觉得,在购买美国房地产时,海外买家得不到美国房贷,只能以现金购房的认知是不正确的。金融危机期间,外国公民买房融资渠道几乎完全堵死。但是在过去几年,各银行逐渐放宽了对外国公民的房贷借贷限制。绝大多数合格的外国买家只需首付四成便能获得房贷。以下是汇丰银行2011年第二季度的外国买家融资方案条款:

  1). 在该行存入10万美元(如果过户后提现,利率上浮0.375%)。

  2). 首付四成。

  3). 最高贷款额为150万美元,相当于购买总价250万美元的房产。

  4). 存入12个月的储备金(用于还贷、维护费用和税费)(不包括上述的10万美元)。

  5). 汇丰银行可提供30年期和15年期固定利率抵押贷款。

  买家可根据自己的贷款期限,获得相匹配的、利率可调的贷款。此类贷款的利率相对较低。

  虽然银行可向外国买家提供贷款,但银行往往也希望,除此业务之外能与客户建立长期的合作关系。所以汇丰银行要求买家在该行存入至少10万美元。

  外国买家可以采用多种贷款方式,以上仅为一例。

  3. 购买美国房地产的买家无须身在美国,也可完成购房交易

  在做最后完成交易时,新业主无须身在美国便能完成交易,获得房产所有权。新业主可以向自己的代表开具“授权书”,授予代理完成交易的权利。那些不想回到美国完成交易的买家,通常会采取这种方便的做法。

  4. 买家应咨询本国税务专家

  外国买家的总应纳税额可能与美国居民的总应纳税额不同,具体取决于买家本国与美国的税收协定(如果存在这样的税收协定)。因此,最好咨询熟悉税收协定的当地税务专家。例如,美国居民的资本利得税为15%(拥有房产1年以上)。但是,外国公民可能需要支付更高的税率,具体取决于他们本国与美国的税收协定。熟悉本国税收协定的税务律师将是帮您解决此类问题的最佳人选。

  5. 外国买家可以通过购买其他投资型房产,延缓缴纳资本利得税

  美国政府允许外国买家根据美国国税法第1031条延缓缴纳资本利得税。这些条例相当复杂,购买美国房地产的买家在房产交易中绝不能违背任何条例,否则可能无法获得延缓纳税的资格。

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